招商蛇口发力园区，助推行业多元化转型升级

近日，2017年中国产业园区运营商30强榜单揭晓，此次榜单由易居克而瑞发布，以企业基础指标、运营指标、发展指标和影响力指标为依据，综合评选出中国产业园区运营商中的佼佼者。凭借中国领先的城市及园区综合开发与运营服务，招商蛇口继去年入选榜单三甲之后再进一步，在名单之中荣居榜眼。此外，华夏幸福、启迪协信、张江高科、联东集团、上海临港、外高桥等知名产业园区运营商均入围十强。

蛇口工业区：一直走在改革创新最前沿

随着中国房地产市场增速见顶，投资风险加剧。具有相对较高净资产收益率的产业地产，受到房地产企业的青睐。同时，依托空间规划、产业集合、生态圈服务的产业园区开发存在着巨大的发展空间，作为承载与促进产业发展的形态，成为一片新蓝海。据资料显示，截至2016年5月，中国共计有各类省级产业园区1600个，较大规模的市级产业园区1000个;县以下的各类产业园则以上万计。

招商蛇口与国内其它涉足产业地产的企业不同之处在于，自蛇口工业区建立以来，其增长模式和企业思维都依赖于知识、创新及努力。1978年，改革开放正是从招商局在深圳开辟蛇口工业区开始的。从股份制银行、股份制保险公司到职工住房制度、工程招标管理方式等，中国大部分现代化商业模式都能在蛇口工业区找到雏形。这种创新和探索奠定了招商蛇口如今在中国产业园区中创建者和领军者的地位。

招商蛇口园区样板之前海蛇口自贸区一隅

蛇口“网谷模式”：打造园区转型升级典范

2015年底，招商局集团主导蛇口工业区与招商地产重组上市，促成园区板块非上市资产完成上市，加速推动“蛇口模式”的复制扩张。重组上市之后，招商蛇口提出发展“前港—中区—后城”战略。以蛇口网谷为代表的产业园区在“前港、中区、后城”的空间模式中属于“中区”，是连接“前港”(港口)和“后城”(住宅和商业区)的纽带和主要载体，从空间升级到创新要素聚集，不断发展完善，形成了蛇口“网谷模式”。

招商蛇口在产业创新、整合融合等方面成效令人瞩目。数据显示，目前蛇口网谷总规划用地面积逾70万平方米，包括核心区、配套区和拓展区，其中核心区域占地面积约20万平，规划建筑面积约42万，总投资约26亿元，由互联网、电子商务基础及应用、物联网技术及应用示范三大核心产业功能和公共技术平台构成，成为全国首批7家“双创”示范基地之一。依托网谷，蛇口片区已基本实现了存量空间资源的产业调整，实现了片区创新驱动要素引入和集聚，发展方式完成由资源粗放型向质量效率型的转变，“网谷模式”日趋成熟。

招商蛇口的“前港-中区-后城”片区开发模式

投资融资多元服务 园区携手企业共生长

对于产业园区而言，租金收入并非唯一收入，招商租赁之后的运营管理阶段往往才是企业最为关注的部分，来自服务收入、投资收益比例将伴随园区成长而快速增长。

在招商蛇口总经理许永军看来，园区不再仅是空间建设和出租，更是聚集信息、资本、人才、技术等各类产业要素的平台。园区开发是一个综合开发能力，除了提供空间以外，核心是一定要有产业研究、产业聚集的能力，同时还要提供投资及服务。

例如蛇口工业区运用“园区+资本”的运营理念，从企业发展期入手，探寻高增长潜力企业，通过提供资本金入股、租金折股、租金和服务收入折股等多元化创新投资融资模式，由收取企业租金转变为分享企业财务价值，与潜力企业共同成长。2017年7月26日上午，由招商蛇口与印尼力宝集团共同成立的医疗合资公司——“招商力宝医院管理(深圳)有限公司”揭牌仪式在深圳蛇口隆重举行，该项目汇聚国内外优质医疗资源，契合“一带一路”领域的医疗合作发展前景。招商以此切入大健康产业，既符合国家战略部署，又贴合中国市场需求。

在推进创新转型上，招商局集团注重顶层设计，多方施策，推动各种力量形成合力：一是搭建平台。除了以蛇口网谷、南海意库为代表的创新创业孵化平台之外，招商局目前已建成8个国家级科技创新平台，与多家知名院校和科研单位建立了战略合作关系，通过发挥集团产学研融优势，促进科技创新成果向现实生产力转化。二是嫁接资本。招商局利用产融结合的产业结构优势，为投资者找到有前景的项目，也为创新企业提供全生命周期的金融服务。2015年，招商局设立规模为50多亿元的互联网投资基金和互联网孵化器，协助集团传统产业获得“互联网+”先发优势。

同时，招商蛇口对园区“配套客户”招商也予以高度重视度：产业客户一般不会跟着园区落地每座城市，但商业配套客户会。要把园区的服务发展起来，必须先掌握配套客户资源，包括餐饮、购物、休闲娱乐、文化、教育等。

2017年3月，招商蛇口党委书记、副总经理刘伟在观点年度论坛上首次阐释“前港-中区-后城”的蛇口4.0模式，并宣告进入全球复制阶段。招商蛇口，这艘流淌着“招商血脉，蛇口基因”的千亿级航母，将沿着“前港-中区-后城”的发展路径，再次起航。