地产圈天价撕逼战：涉10亿元违约金外加估值400亿元的黄金绝版地块

地产八卦女说

一个圈子有一个圈子的爱恨情仇。

地产圈也不例外，作为国民经济的支柱担当，有些故事甚至比其他圈子更浓烈些。

在距离天安门仅2公里，宣武门外大街东侧二环内，处处显露着原老北京的破落和待拆迁的焦急，然而就在这每天机器的隆隆轰鸣中，在旁边琳琅满目的喧嚣和浮华中，围绕着这块京城“绝版地块”，各大主角纷纷登场，每天都有新的故事上演。

原本，北京庄胜陷入政策突变下的宏观调控困境，在2008年寻找组合开发伙伴，最后拿出丰厚的“彩礼”——庄胜二期A-G地块“迎娶”了当时的债权人信达投资，信达置业象征了他们的婚约，并且白纸黑字地缔约，给双方的婚约加上了法律保障。不过婚后，信达投资消极履约，拆迁等工作停滞不前，“富二代”中信国安(000839,股吧)趁虚而入，强势上位，也就是说庄胜等待与信达圆房，但信达却说庄胜的彩礼已经低价转让中信国安，后者将承接婚约与庄胜过日子。

文 | 地产八卦女1不自由的恋爱，暗藏危机

跟很多房地产企业一样，庄胜也一度“兴于政策，困于政策”。

作为第一家入资的外资房地产企业，拥有北京的00001号土地证，曾经开发过庄胜崇光百货商场和庄胜南馆等名满京城项目的北京庄胜，在庄胜二期住宅开发遭遇宏观调控政策变化，尤其是2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”)，要求在2004年8月31日前所有经营性土地一律要公开竞价出让。

这就是房地产发展史上著名的“八三一大限”。

庄胜之前“滚动开发”的机制被打乱，一时间陷入宏观调控下的开发困境。

虽然当时所有债务仍在正常付息，并没有形成真正的坏账。但庄胜不得不承认“缺钱”这个事实，但好歹手握二环黄金地块，也是属于可以给出丰厚彩礼的“钻石王老五”，只要找一个能与自己携手合作开发项目的伙伴，完全可以期待 “筚路蓝缕，以启山林”。

在随后的2005到2008年这几年间，庄胜左冲右突，多方筹资偿还到期债务。如2007年用已建成的庄胜广场南楼酒店抵消了广东粤财的16亿元欠款，再如2008年又与中冶置业签署了庄胜二期A-G地块的合作开发协议并收取了1000万订金。至此，庄胜的资金问题已经从宏观调控的困境下成功突围。

就在此时信达出现了。

先是信达从中行北分购买了该项目不良资产，成为该项目债权人。紧接着信达利用债权人角色在促成这场“婚姻”中占尽优势，要求庄胜必须与信达合作开发A-G地块，否则不予配合协商还款事宜。

无奈之下，北京庄胜被迫和中冶置业解除协议并无奈地退还了订金，再和信达签下合作开发的城下之盟。

2009年和2010年，北京庄胜与信达北分、信达投资分别签订《庄胜二期A-G地块项目转让合作框架协议书》(下称《框架协议书》)、《框架协议补充协议三》中行债务(下称《补充协议三》)，二者正式进入“婚姻”生活。

回顾当下二者“婚姻破裂”，如果追根溯源，也许不和谐的种子早在此时就已埋下。

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短暂蜜月——优势互补 夫妻双双把家还

婚约既定，庄胜满心期待和信达锁定目标，互相提携，过好自己的“小日子”，然后走上“发家致富”的康庄大道。

信达置业便是两人计划铸就的爱巢，看到庄胜与信达各种幸福恩爱，为对方计，我等吃瓜群众在“吃狗粮”的同时，仿佛能嗅到了一股“死生契阔，与子成说，执子之手，与子偕老”的美好味道。

通过此次联姻，展现在眼前的是：

庄胜借此解决了自身的债务问题，同时享有与信达合作开发项目的权利;信达方则通过此次不良资产处置实现了收益，同时获得了二环内的绝版地块。应该说，当时双方对于庄胜二期项目的合作开发都是满怀期待的。

框架协议下的项目合作实现了双方的优势互补：信达作为央企有政府资源、国企品牌和资金实力的优势，庄胜作为非公有制企业，有着成熟的房地产开发经验，先进的项目管理制度和市场运作经验，双方合作前景十分美好。

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信达拆迁不力消极履约 变现彩礼之后推出“富二代”与庄胜圆房

理想很丰满，现实很骨感。

若问“娶了一位只想同甘，不想共苦的老婆是一种怎样的体验”估计，庄胜会有说不完的痛。

信达置业公司取得庄胜二期地块项目后，拿到庄胜的彩礼之后，却不愿意与庄胜一起生活下去。随后两年多时间里，信达主导的拆迁等工作停滞不前，仅仅完成两户拆迁，而且还是因为这两户群众家里困难，在强烈要求之下信达不得不配合完成拆迁的。

但是“不想为”和力有不逮“不能为”还真是两回事，信达消极履约的谜底在2011年彻底揭晓。

2011年，《合作开发框架协议书》签订不到两年，信达投资就开始表达欲对外转让信达置业股权的意愿。2011年12月2日，信达投资公司函告北京庄胜，拟在产权交易所挂牌转让所持有的信达置业公司65%股权。同月29日，北京庄胜复函信达投资，对其违反合同转让股权的行为表示异议并准备提起诉讼，要求确认该股权交易行为无效，最终信达主动撤销挂牌、庄胜撤诉。

对于经营一段婚姻来说，一旦动了“歪”念头，分手只是迟早的事儿。信达投资将案涉地块变现的计划仍在坚决推进。

2012年9月28日，信达投资公司再次挂牌信达置业公司股权，而且这次是转让100%股权，决心由此可见。

2012年9月29日，北京庄胜致函信达投资，对信达投资股权转让行为表示强烈异议。

2012年11月1日，中信国安以13.6亿元的价格摘牌，与信达投资公司签订《产权交易合同》。

至此，信达对这场婚约的真正态度变得明朗，虽然现在“中信国安”历经“混改”，在当时虽然算是 “白富美”，但在北京还是缺少一块“望地”给自己在地产业的地位加持，信达手里这块“黄金地块”的彩礼让中信国安看到逆袭的机会，而彼时信达挂牌设置的受让条件更类似专为中信国安这个“替身新娘”量身定做。

当然，中信国安这个“替身新娘”也不是白当的，虽然有“白富美”委身下嫁的意思，但能低价接手当年庄胜给信达的丰厚彩礼，这桩婚姻对于中信国安来说是笔划算的买卖，而且对于庄胜，能不能搬进信达置业这个新房，还在两说呢。

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这个“替身新娘”有点猛

中信国安在意的并不是“替身新娘”的身份，而是信达撕毁婚约并且以13.6亿元的白菜价转让从庄胜那里获得的彩礼。

这一低价也引得业内一片哗然，这个中国房地产史上的大bug，或许会成为又一大“未解之谜”。

参照当时四环外的地块楼面积已经在3万元/平米，该地块价值已经近90亿元。但是中信国安仅以9.6亿元溢价的低价格接手，即使加上需要支付的22亿元的债权以及合同规定的约5亿元拆迁费用，中信国安付出的代价折合也就40亿元出头，相当于半价接手了二环内的黄金地块，不得不让人傻眼。

不过，更让人错愕的是中信国安接手后的一系列强势推进。

信达投资吭哧吭哧憋了几年都未完成的事儿，中信国安接手后，几乎桩桩件件都能以“迅雷不及掩耳盗铃之势”顺利开展。

2013年5月10日，信达多年未完成的立项手续，中信国安接手之后很快就完成了。

2013年7月，西城规划局权威发布，庄胜二期被纳入北京市棚户区改造和环境整治项目。业内人士表示：“能将2004年宏观调控时的8·31历史遗留问题且已完成85%拆迁量的案涉地块纳入棚改项目，能让被宣传为绝无仅有的二环内城高端科技住宅项目享受到政府棚改政策支持，中信国安的运作能力让人叹为观止。”

横亘在旧城改造面前的老大难——拆迁，对中信国安来说，也是小菜一碟，毕竟中信国安强势上演了什么叫“没有什么钉子户是一次暴力拆迁解决不了的，如果不行，就来两次!”

3月19日，中信国安对于地块剩余的四户居民和北京椿树电子仪表厂启动强拆。按照媒体报道的描述，当日凌晨五点左右，“一群身穿黑衣、光头的陌生人破门而入，将我们从睡梦中拖出…将我们的住房强行拆迁”。在距离中南海直线距离不超过两公里的北京核心城区，仍上演如此恶劣的强拆行径，当地警方已经立案，但案件仍没有进展。

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尘归尘，土归土

一切就这么疯狂地继续着，直到2017年3月24日， 最高法院宣布北京庄胜胜诉，判定信达投资构成恶意违约，确认解除其与北京庄胜签署的协议，并赔偿“离婚”违约金10亿元，且归还北京庄胜的“彩礼”A-G(除已建成的B地块)地块的权益。

最高法院的一纸判决像一剂重磅炸弹，打破了这个原本就充满畸形的生态。

而且吃瓜群众普遍好奇——庄胜作为普通的外企，究竟是如何逆袭，在天子脚下胜诉央企?

对此，一位法学界的朋友通过类比，道破了最高法院判决的真谛：

一对新人根据双方意愿领取结婚证(签订协议)，虽然还没有举办仪式(完成股权更改)，但在法律层面上即可认定形成婚姻关系。按照法律规定，只有离婚后才可再谈婚嫁。可是，现在新娘却突然单方面对新郎说，我给你找了另一个女士，你俩结婚过日子吧。这位女士漂亮，体贴，家世好，你的实际利益没受损，这个既成事实你必须接受——恐怕世上没有这个道理吧?新郎完全有理由说，即便你找来一位公主，只要是非我所愿，就是违背婚约。

足见，无关逆袭，而是中国法治正在逐渐趋于完善!

故事并未因此而终止，伴随着信达投资和中信国安的申请再审，撕逼也许还会继续，不过有最高法院这个事实明确、法律依据清晰的终局判决，一切已不可能回到原点，终于——上帝的归上帝，凯撒的归凯撒!可以预见的是：重新收回地块的北京庄胜，或许很快就会打造出下一个名满京城的项目。